半契楼与碎契楼的区别及投资风险

什么是「半契楼」？与「碎契楼」又有什么区别？

• 半契楼：一个单位仅分成 两份业权（常见为各50%），属于「分权共有」。其中一方可以无需对方同意就出售自己的1/2业权。
• 碎契楼：业权细分为三份或以上，例如1/4、1/8等，更加分散。
• 两者共同特点：买家只买到「份额」而非整个单位，需与其他持份者共同使用或协商租务安排。

入场价与融资安排

• 成交折扣：市价 -40% 至 -70%，因流通性差及银行难批按揭。
• 按揭选项：银行几乎不受理；买家多数全现金或靠财务公司的高利率15–20%

投资半契楼的主要优势

• 入场门槛低：折扣幅度大，可用较少资本取得中心地段资产。
• 议价空间大：买家群小，卖方往往愿意接纳更低开价。
• 潜在整合升值：若能收购余下业权，有机会一次性提升物业估值及套取一般银行按揭。

核心风险

• 离场难：市场买家少，必要时或需低价拍卖离场。
• 高息蚕食：财务成本高，长期持有IRR容易被侵蚀。
• 共有人纠纷：租金分配、维修决策易起争执，诉讼耗时耗钱。
• 估价缺口：即使完成整契后申请按揭，银行估值仍可能不足，需补差价。
• 法律瑕疵：冻结令、维修令等隐藏负担需专业查册确认。

半契楼虽然价格较低，但代价不菲：利息昂贵、流动性不足，且法律纠纷风险高。

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