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半契楼投资：优势与风险解析
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什么是「半契楼」？与「碎契楼」又有什么区别？
- 半契楼：一个单位只分成两份业权（常见各占50%），属于「分权共有」。其中一方可以无需对方同意就出售自己的1/2业权。
- 碎契楼：业权细分为三份或以上，例如1/4、1/8等，更加分散。
- 两者共同特点：买家只买到「份额」而非整个单位，需与其他持份者共同使用或协商租务安排。
入场价与融资安排
- 成交折扣：市价 -40% 至 -70%，因流通性差及银行难批按揭。
- 按揭选项：银行几乎不受理；买家多数全现金或靠财务公司的高利率15–20%
投资半契楼的主要优势
- 入场门槛低：折让幅度大，可用较少资本取得中心地段资产。
- 议价空间大：买家群小，卖方往往愿意接纳更低开价。
- 潜在整合升值：若能收购余下业权，有机会一次性提升物业估值及套取一般银行按揭。
核心风险
- 离场难：市场买家少，必要时或需低价拍卖离场。
- 高息蚕食：财务成本高，长期持有IRR容易被侵蚀。
- 共有人纠纷：租金分配、维修决策易起争执，诉讼耗时耗钱。
- 估价缺口：即使整契后再做按揭，银行估值仍可能不足，需要补差价。
- 法律瑕疵：冻结令、维修令等隐藏负担需专业查册确认。
半契楼虽然价格较低，但代价不菲：利息昂贵、流通性不足，且法律纠纷风险高。
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