移英港人保留香港物業出租：稅務與按揭三大重點

近年不少香港家庭透過 BNO 簽證或其他移民途徑移居英國，同時保留香港住宅作出租用途，希望利用租金收入維持現金流或作長線資產配置。

不少業主以為，只要租金一直留在香港銀行戶口，便毋須向英國申報；亦有人認為香港已繳交物業稅，英國便不會再徵稅。

事實上，在 2026 年的稅務制度下，香港租金收入可能同時涉及香港及英國兩地的申報責任。加上英國自 2025/26 課稅年度起正式實施全新的制度 Foreign Income and Gains (FIG) regime，海外收入的處理方式已與以往大不相同。

另一方面，如物業仍設有按揭，出租安排亦可能涉及銀行按揭條款及貸款合約要求，而不只是稅務問題。

以下將客觀整理移英港人保留香港物業放租時，最值得留意的三大稅務及按揭重點。

一、香港租金收入是否仍需向香港報稅？

不少移英港人誤以為，既然已不再居住香港，香港租金便毋須再報稅。

實際上，香港採用地域來源徵稅原則（Territorial Source Principle）。

只要租金收入源自香港物業，一般仍可能涉及香港《稅務條例》下的物業稅申報責任，並不會因業主移居海外而自動消失。

個人入息課稅未必仍然適用

不少香港業主過往會選擇申請「個人入息課稅（Personal Assessment）」，利用個人免稅額及其他扣除項目減少整體稅負。

然而，如業主已長期移居英國，其是否仍符合申請資格，需要視乎當時是否符合《稅務條例》下的相關條件，而並非所有移民人士均可繼續採用個人入息課稅。

若不符合相關資格，租金收入一般會按香港物業稅制度計算，稅款以應評稅淨值按標準稅率徵收。

因此，移英後應重新檢視自己的香港稅務身份，而不應沿用過往的報稅方式。

二、FIG 新制度下，香港租金是否仍須向 HMRC 申報？

這是目前移英港人最常見的疑問。

答案是：

有機會需要。

自 2025 年 4 月起，英國正式取消沿用多年的 Remittance Basis（匯款制），改為新的 Foreign Income and Gains (FIG) regime。

首四個課稅年度可考慮申請 FIG relief

如納稅人在成為英國稅務居民前連續十個課稅年度並非英國稅務居民，並符合 HMRC 規定，於成為英國稅務居民後首四個課稅年度，可就符合資格的海外收入及收益申請 FIG relief。

若符合資格並提出申請，相關香港租金收入一般毋須繳納英國所得稅，即使將資金匯入英國，亦不再沿用舊制度下的 Remittance Basis 規則。

不過，需要留意的是，選擇 FIG relief 後，該年度一般不能同時享有 Personal Allowance（個人免稅額）及部分年度免稅優惠，因此是否申請，應按整體收入及稅務狀況評估。

四年後一般恢復全球徵稅制度

FIG 寬免期結束後，如業主仍屬英國稅務居民，香港租金收入一般仍須於英國報稅。

英國會按納稅人的適用所得稅稅率計算相關稅項。

由於香港與英國訂有《避免雙重課稅協定》（CDTA），一般而言，已於香港繳付並符合規定的稅項，可按英國稅例申請 Foreign Tax Credit Relief，以避免就同一筆收入重複繳稅。

因此，實務上不少人並非「交兩次稅」，而是需要履行兩地各自的法定申報程序。

三、除了報稅，按揭安排亦不能忽略

不少移英業主出租香港物業後，真正出現問題的並非稅務，而是按揭條款。

留意按揭契據是否限制出租

如物業仍設有按揭，業主應先查閱按揭契據及貸款條款。

部分銀行容許出租，但要求事先申請 Consent to Let 或辦理相關手續；亦有銀行可能要求更改按揭安排。

若未經銀行同意便改變物業用途，一旦銀行於日後覆核貸款時發現，可能根據按揭契據採取相應措施，包括要求補辦批准、更改按揭條款，甚至在嚴重情況下要求提前清還貸款。

不同銀行政策並不完全相同，出租前宜先向貸款銀行確認。

開通香港 eTAX 戶口

長居英國後，香港稅務局寄出的通知未必能及時收到。

建議離港前開立 eTAX（稅務易）戶口，以便日後：

• 接收電子報稅表
• 查閱評稅通知
• 網上繳稅
• 更新通訊資料

可減低因海外郵遞延誤而錯過法定期限的風險。

保留完整租務及銀行紀錄

無論香港或英國，保存完整文件均十分重要。

建議至少保存：

• 租約
• 租金收據
• 銀行入數紀錄
• 維修單據
• 管理費及差餉紀錄
• 代理佣金單據
• 稅務申報副本

完整紀錄除了方便日後向香港稅務局提交資料，亦有助於英國 HMRC 日後查核收入來源及可扣減開支。

📌 常見問題 FAQ

Q1：香港租金一直留在香港戶口，沒有匯去英國，是否毋須向 HMRC 申報？

不一定。自 2025 年起，英國已取消傳統 Remittance Basis 制度，是否需要就香港租金繳納英國稅，主要取決於你是否符合 FIG regime 的資格，以及當時是否屬英國稅務居民，而不再單純取決於資金是否匯入英國。

Q2：香港已繳交物業稅，是否代表英國不用再理會？

未必。香港與英國訂有避免雙重課稅協定，因此符合條件的香港已繳稅款，可在英國申請 Foreign Tax Credit Relief。但即使最終毋須額外繳稅，仍可能需要按照 HMRC 要求完成申報程序。

Q3：移英後出租香港物業，一定要通知按揭銀行嗎？

應先查閱按揭契據及貸款條款。不少銀行要求業主於出租前申請 Consent to Let 或取得銀行同意，亦有銀行採用不同安排。若未遵守貸款條款，銀行可按合約採取相應措施，因此建議出租前先向貸款銀行確認，避免日後因違反按揭條款而影響貸款安排。

總結

對移英港人而言，保留香港物業收租仍然是常見的資產配置策略，但香港租金收入已不再只是香港本地稅務問題，而是涉及香港與英國兩地的稅務制度、按揭安排及跨境合規要求。

由於 FIG regime、香港物業稅制度及各銀行出租政策均可能因個人情況而有所不同，如涉及高租金收入、多項海外資產或準備出售物業，建議於報稅及按揭安排前先諮詢香港及英國的專業稅務或法律意見，避免因程序或申報失誤而增加不必要的稅務及融資風險。