【香港租樓必讀】如何確保順利簽約並避免糾紛？

租賃過程中，無論是租客還是業主，都可能面臨種種挑戰，包括租金、居住品質、維修等問題。所以，我地會同大家分享啲實用建議，幫助大家減低租賃糾紛嘅風險，順利簽下租約。

1. 簽署租約要注意什麼重要事項？

當你打算簽署租約嗰時，要好好留意「租約」呢份文件，佢會界定租客同業主之間嘅權利同義務。所以，記得要確保你完全明白租約當中嘅所有條款。

不簽租約可唔可以？有啲人以為作為租客最大嘅風險可能只係唔返到押金，但其實，如果違反租約，後果可能更為嚴重。而對業主嚟講，如果租客唔遵守租約，業主甚至可能需要對其他第三方負上責任。

一般嘅租約都會講明租期、租金、繳租嘅時間、保證金、租用範圍嘅用途（例如係住宅、辦公或生產）以及有冇續租嘅選擇、點樣終止合同同埋其他有關條款。

2.「租契」同「租賃協議」有什麼分別？

有時我哋會聽到「租賃協議」同「租契」兩個詞，但兩者喺租期同形式上係有好大嘅區別。

「租契」係指租期超過三年嘅合約。要整份有效嘅租契，一定要經過正式嘅契約程序，包括簽名、蓋印（通常係用小紅色嘅印章）同埋交給對方。即係講，雙方必須喺兩份一樣嘅租契文件上簽名，然後交換簽咗名嘅文件。為咗保證法律效力，最好喺土地註冊處登記租契。簽租契嗰陣，個人同獨資經營者都要蓋小紅章；如果係有限公司，就要蓋公司章，同時附上董事會嘅授權書。

「租賃協議」則係指租期三年或者以下嘅合約，可以係書面，亦可以係口頭約定。對於書面嘅租賃協議，個人簽咗名之後唔需要蓋印同交換，但為咗更有保障，都建議整兩份一模一樣嘅文件，然後由雙方各自簽名，再互相交換留底。如果係商業實體簽嘅租賃協議，無論係獨資還係有限公司，都應該要蓋公司章或者印記。

3. 租約內有什麼隱含責任？

業主同租客都要留意，除非租約明確話要另外嘅規定，通常租約內會有以下嘅基本隱含責任：

• 業主：
• 確保租客可以安安心心咁使用物業，唔會比人趕走或者打擾。
• 唔可以妨礙物業嘅指定用途。
• 如果物業裡面有家具，業主要保證喺起租嗰陣，佢哋係適合居住用嘅。
• 租客：
• 要準時交租。
• 要負責繳交差餉。
• 要合理咁使用物業，可以接受正常嘅磨損。
• 唔可以破壞或者改變物業嘅性質。
• 租期完咗之後要將物業交返俾業主。

4. 大廈公契是什麼？

大廈公契其實係多層大廈嘅「守則」，訂明業主同埋租客嘅權利同埋責任，例如：

• 唔准對單位或者大廈作出結構性改動。
• 唔可以任性咁改或者斷開供整幢大廈使用嘅公共設施，好似水電氣之類。
• 單位內唔可以做違法、違規或者唔正當嘅行為。
• 單位內嘅活動唔可以搞擾到其他住戶或者整座大廈。
• 大廈外邊唔可以隨便掛廣告或者標誌。
• 公共空間唔好當私家地方用。
• 可能會有額外嘅規定，例如大廈外唔准晾衫或者對養寵物有限制。

5. 唔簽書面租約有什麼風險？

• 權責不清：若果只係口頭協議，日後可能會唔記得啲具體嘅安排，例如：邊個要負責修理壞嘅嘢？或者係咪可以養寵物？
• 證明難度高：一旦有爭拗，只憑口頭協議喺法庭上係好難有確切嘅證據。例如：業主話租金係$5000，但租客話只係$4000，無書面嘅證據就真係好難分清楚。
• 違規風險：喺香港，業主係需要比租客租金收據，內裡要詳細列明租金金額、期間同繳付日期。如果唔俾，可能會面臨罰款，最高至HK$2,000。
• 保障不足：無書面租約，業主同租客都可能會有風險。例如：租客可能突然被趕走，又或者業主發現租客做咗啲佢唔滿意嘅事。
• 雜費爭議：一啲額外嘅費用，好似水、電同煤氣，如果冇清楚嘅紀錄，日後可能會引起唔少問題。
• 提前解約困難：如果其中一方想早啲結束租約，無書面協議就可能令事情更加麻煩。

6. 如何避開「假業主」陷阱？

當您準備簽署租賃合約前，務必喺土地註冊處網站進行「土地查册」，查詢即將租賃物業嘅所有權情況，以確認業主的真實身份，避開所謂的「假業主」陷阱。

如果想省返同業主直接傾嘅时间，或者唔知點樣核實業主身份，可以交俾LetsGetHome，我哋為租客提供按需付費嘅查册服務。專業代理將協助您核實物業嘅所有權，確保你唔會被騙取租金或押金，喺香港租屋更安心。