目錄
工廈劏房與商改住風險指南
🎧 聆聽本文
無論你是打算將工廈改建放租的業主，還是正考慮租住這類單位的租客，都需要了解相關法例（如《建築物條例》）及地契條款的限制。本文將說明工廈及商廈作住宅用途的相關風險，以及收到執法通知時的基本應對。
甚麼是「工廈劏房」及「商改住」？
在香港，每幢建築物落成時，屋宇署會發出「佔用許可證」（俗稱「入伙紙」），而地政總署的地契亦會訂明土地用途（例如工業或商業用途）。
工廈劏房： 將原本用作工業用途的單位，加建間隔、廁所或排水設施，分間為多個居住空間。
商改住： 將寫字樓或商業用途單位用作居住用途。
如未經相關部門批准（例如未申請地契修改或未獲屋宇署批准相關工程），上述情況可能涉及違反地契條款或《建築物條例》。
業主可能面臨的法律責任與風險
部分業主在未取得批准的情況下進行改建及出租，一旦被執法部門發現，可能面對以下後果：
1. 涉及違反《建築物條例》
如改建工程屬未經批准的建築工程（例如改動間隔、排水或消防設施），屋宇署可發出法定命令（如清拆令），要求在限期內還原單位。
可能後果：
- 未有遵從命令者，可能面臨罰款及刑事責任
- 持續違規情況，可能涉及每日罰款
2. 違反地契條款
將工業或商業單位用作住宅用途，可能違反土地用途限制。
地政總署可採取行動，包括：
- 發出警告信並註冊於土地註冊處（俗稱「釘契」）
- 對物業轉售或按揭造成影響
在較嚴重或持續違規的情況下，政府可根據相關法例考慮進一步行動，包括收回土地權益。
業主可能因此面臨重大財務影響。
3. 保險及按揭風險
如物業用途與保單或按揭條款不符：
- 保險公司可能根據保單條款拒絕部分或全部賠償
- 銀行在某些情況下可要求提前償還貸款
租客面對的風險
租住工廈劏房或商改住單位，亦可能涉及以下風險：
1. 安全風險
工廈及商廈的設計標準通常並非以住宅用途為基礎，例如：
- 消防設施配置
- 逃生通道設計
- 通風及分隔安排
過去亦曾出現涉及工廈單位的火警事故，反映相關風險。
2. 可能需要遷出
如屋宇署發出清拆令或封閉令，或相關單位被執法處理：
- 租客可能需要在限期內遷出
- 實際安排視乎個別執法程序及情況而定
3. 按金風險
如租約涉及不符合用途規定的單位：
- 租約的法律效力可能受到影響
- 租客向業主追討按金時，可能面臨一定困難
租樓前的基本查核方法
為降低風險，租客及買家可在交易前進行基本查核：
1. 查閱土地登記冊
透過土地註冊處查冊，可了解：
- 是否有未解除的屋宇署命令（如清拆令）
- 是否涉及地政總署警告信
- 是否存在其他法律文件
2. 查閱「入伙紙」
確認物業的核准用途，例如是否為：
- 「住宅」用途
工廈劏房及「商改住」單位在市場上確實存在，但相關安排可能涉及法律、合約及安全方面的風險。無論是業主還是租客，在作出決定前，均應充分了解物業用途限制及相關責任，並進行必要查核，以減低潛在風險。
