預繳租金退租真相：業主唔可以袋袋平安！｜租樓新手

「一炮過繳交 12 個月租金」的專才租客在第 6 個月（即「死約」期內）突然因為轉工、被裁或簽證問題，單方面宣布毀約退租，到底會發生甚麼事？

很多業主的第一反應是暗爽：「太好啦！反正舊錢已經喺我戶口，剩下嗰半年租金我咪袋袋平安囉？聽日即刻放盤搵下一個租客，賺兩份租！」

今天，我們為你拆解地產經紀沒有告訴你的法律真相，並教你如何合法保障自己！

提早退租：預繳租金可以沒收嗎？

好多業主以為，租客交足一年租，即使對方住半年就突然離港退租，剩下的半年租金業主都可以「袋袋平安」。

如果你在第 7 個月成功將單位租給了新租客，你絕對不可以同時收取新租客的租金，又強行沒收舊租客剩下的半年預繳全款！如果那個專才租客找了律師，一入稟小額錢債審裁處或區域法院告你「不當得利」，隨時損失連本帶利外加堂費。

既然不能全數沒收，那業主有甚麼權利？

既然不能全數沒收，那業主有甚麼權利？答案是：業主有權從「預繳租金」及「兩個月按金」中，合法扣除因租客違約而產生的「實際且合理損失」，然後必須退還餘額。

讓我們用實際數字推演一次這場「第 6 個月退租」的風暴：

合約背景： 單位月租 $20,000，死約一年。
起租付款： 租客繳交「兩按一上（12個月）」，即 2 個月按金（$40,000）+ 12 個月預繳租金（$240,000），合共 $280,000。
事發經過： 租客在第 6 個月底正式搬走並交還鎖匙。此時，業主手上握有 2 個月按金（$40,000）+ 剩餘 6 個月的預繳租金（$120,000），合共 $160,000。
業主行動： 業主履行法律責任立刻放盤。第 7 個月單位丟空。第 8 個月初成功租出，業主支付了半個月租金（$10,000）作為代理佣金。另外，發現單位有部分損壞，需要支付維修費（$5,000）。

⚖️ 最終結算：

業主手上的舊租客餘款： $160,000
業主可合法扣除的實際損失： $20,000（1 個月空置期）+ $10,000（代理佣金）+ $5,000（單位還原/維修費）= $35,000
法定退款金額： 業主扣除 $35,000 損失後，將剩下的 $125,000 依法退還給舊租客！