【收租避伏指南】租客違規，法團追邊個？

當您將單位出租，而租客在屋苑內惹上麻煩時，法團究竟會向租客追討，還是直接向業主發出律師信？

以下拆解 3 個最常見的放租法律陷阱。

租客養狗或噪音擾民，法團可以向業主「釘契」？

不少屋苑的大廈公契會列明：

• 不准飼養寵物
• 不得製造噪音或滋擾

如果租客違規，管理處通常會如何處理？

法團只追業主，不追租客

在法律上，受《大廈公契》約束的是業主本人，而不是租客。租客並非公契的直接締約方。

因此，法團有權以業主未能確保單位使用人遵守公契為理由，向業主發出：

• 警告信
• 律師信
• 向法庭申請禁制令

所有由此產生的法律費用，最終都會記入該單位的管理費戶口。情況嚴重時，更可導致單位被註冊欠款（俗稱「釘契」）。

業主實務自保方法

租約必須清楚列明：

• 租客必須遵守大廈公契
• 因違規導致罰款或法律費用可從按金扣除
• 嚴重違規可提前終止租約

將法律風險由業主轉回租客身上。

單位漏水浸壞下層，是法團責任還是業主責任？

「漏水」是最常見、亦最昂貴的樓宇糾紛來源之一。

責任關鍵在「公用」還是「私人」部分

如果漏水源頭來自：

• 外牆
• 公用主喉
• 公共地方

屬於公用部分，維修責任一般由法團負責。

但如果源頭來自：

• 單位內分支水管
• 防水層老化
• 租客忘記關水喉

則屬私人部分，法律責任在業主身上。

下層業主可循民事途徑：

• 索償裝修費
• 追討損失

法團亦不會為私人部分承擔任何維修費用。

業主實務自保方法

出租前應：

• 檢查單位水喉及防水層
• 購買保險

此類保險通常涵蓋：

• 租客疏忽引致的第三者責任
• 漏水索償風險

可將數十萬潛在賠償風險轉移至保險公司。

租約寫明「租客交管理費」，欠費仍由業主負責？

有些業主會在租約訂明管理費由租客自行繳交，但如果租客欠交後退租失蹤，會發生甚麼？

法團只認業主，不認租約

根據《建築物管理條例》，向法團繳交管理費屬於業主的法定責任。

即使租約寫明由租客負責：

• 法團仍只會向業主追討
• 欠款連利息及法律費一併追收
• 欠款可在土地註冊處登記

導致：

• 單位難以出售
• 影響按揭
• 法律成本上升

業主實務自保方法

最安全做法是：「租金包管理費」

由業主：

• 設立自動轉帳（Autopay）向管理處繳交
• 將管理費成本反映在租金內

確保物業不會因欠費而被採取法律行動。

結語

嚴選租客和租約條款寫清楚才是業主最有效的法律防護盾。

FAQ

Q1：租客違反公契，法團可以直接告租客嗎？

A：法團主要向業主追究責任，因為業主才是大廈公契的締約方。

Q2：租客養狗，業主可以即時解約嗎？

A：需視乎租約是否列明違反公契屬可終止租約行為。

Q3：租客欠交管理費，業主可以拒交嗎？

A：不可以，管理費屬業主法定責任。

Q4：漏水一定由業主賠嗎？

A：若屬私人部分漏水，一般由業主負責；若屬公用部分，則由法團處理。